住宅ローンがあなたを滅ぼす論

ども、マイペース派FP兼投資家ゆとらです。

僕はFP(ファイナンシャル・プランナー)の資格を持っているのだけれども、よく色んなデータを見てビックリすることがある。

その一つが、日本人のマイホーム所持率は80%を超えているってこと。

まぁ国が大手を振って住宅の購入を勧めているのだから、これぐらいの率になるんだろうね。

たしかに「住宅ローン減税」とか「すまい給付金」なんて後押し制度みたいなのもあるから、わざわざ家賃を払って「払い損」になるよりは、所有物件にローンを払っていく方がいい、と考える人が多いことは理解できる。

ただ、それって本当にその方がいいのか、冷静に考えたことがあるだろうか?

この記事では、マイホームを持つこと、住宅ローンを組むことのデメリットの側面についてお伝えしていく。

自分の考え方によって、住宅ローンを組んだほうがいいのか、組まない方がいいのか、これを読めばハッキリするだろう。

目次

マイホームを持つことは是か非か?

住宅ローン減税」という制度もあり、歴史的な低金利の昨今では、0.5%程度の金利でローンを借りて、残債の1%が税額控除される、という・・・

住宅ローンを借りたほうが場合によっては(しばらくの期間)得しちゃう?

なんていうバカげた制度になっている。

ちょっと欧米では考えられない仕組みだ。

日本では新築信仰が強く「新築マイホームは夢」という風にプロバガンダされてしまっている。

周りもみんな持っているから、というのもみんなが購入する理由であることは間違いない。

アイツも家買ったし、オレもそろそろかな?

なんて。

ただ、あなたが定年まで働きたくないフツーではない人だったり、これから投資したいなんて人は、マイホームの購入、よ~く考えたほうがいいかもしれないのだ。

ローン完済していないマイホームは資産ではなく負債である。

アナタが自分で「お金でお金を生み出す仕組みを作りたい」

または(ミニ)ビジネスオーナーになりたい、FIREしたい、などと考えているのなら・・・

「住宅ローン」はただの足枷にしかならない。

「家賃を毎月払うくらいなら、住宅ローンを払った方がお得」という日本人が多いのだが。。。

銀行は、マイホームをどう評価するか知っているだろうか?

一般の人々はマイホームを「資産」と考えがちだが、銀行での評価は「負債」である。

なぜって?

ローン返済(=借金)が残るからだ。

マイホームは、完済するまでは「あなたの持家」じゃないってことなのだ、本当は。

不動産の登記簿上、所有者欄(甲区)にはあなたの名前が記載されるが、もう一つ(乙区)には、抵当権者として銀行や保証会社の名前が入っているのは知っている?

この抵当権ってのは、ローンを払えなくなったら銀行や保証会社が勝手に処分しますよ、ということ。

だから、ローンを完済してはじめてマイホームは「資産」になる。(または残債よりも物件価値が高い場合は資産と言える。)

ほとんどの人は「35年ローン」を組むので、たとえ繰り上げ返済をしたとしても、長期間金融機関には「負債」としか見なされない。

しかも法定耐用年数からすると、木造家屋は22年で法律的には価値(価格)はゼロになる。

つまり、厳密にみると正しくは「持っている土地のみが資産になる」ということになっている。

ローンの残ったマイホームは負債である。

住宅ローンは組まないほうがいい?組むのが常識?

ほとんどの方は、住宅ローンを一度抱えると完済まで仕事をやめることはできなくなる。

ってか、ある意味それが「当たり前」と思っている過ごしている人が多い。

日々の生活プラスローン返済があるのだから、そのためにお金を稼ぐ。

だから老後までは働く・・・最近では、一生働くなんて考え方も出てきている。

ゆとら

僕はイヤだなぁ。仕事以外にもやりたいことはいっぱいあるから。

・・・僕はサラリーマンだと仕事に時間が費やされ、やりたいことができない実感があるんだけど。

働きたい人はいいが、まったく逆の考え方も出てきて「FIRE」、つまり早期退職したい、と。

最近はそんな人も多くなってきた。

そんな場合、やはり住宅ローンはいったん足枷となる可能性がある。

FIREするまでは頑張ってお金を貯める、もしくは副業などで不労所得を確保する。

それから家の購入、つまり住宅ローンを考えるほうがいい場合もあるのだ。

ちなみにもし働き続けたいと思っていても、病気でローン返済が滞るリスクもある。

※団信の内容次第では回避できるので、住宅ローンを組むなら団信の内容もしっかり吟味しよう。

賃貸ならば場所を変えて賃料の調節はできるし、最悪、実家に帰る選択ができる人もいる。

でも、持家だったら、それがしづらい。

不動産は流動性が低いので、人気のエリアならともかく、すぐに売却できるとは限らないし、また希望の金額で売却できるとも限らないのだ。

立地条件でしっかり見極めができる人以外は、普通は購入金額よりも安い価格での売却となる可能性は考慮しなければならない。

住宅ローンで貧乏地獄へ

それとひとつ言っておかなければならない。

ほとんどの人は、自分の実力以上に住宅ローンを組んでしまっている、という現実がある。

周りの基準に合わせて、または金融機関の審査が通ったからと言って、適正金額以上のお金を借りてしまう傾向にある。

ってことは、ますますローン支払いのために稼ぎ続けなきゃいけないって構図になっているってこと。

これは仕事以外でキャッシュフローを確保していない人にとって

= 仕事に人生が縛られる(=お金の奴隷になる)

という図式がここで完成してしまう、いうことになる。

「そんなの当たり前じゃないか!」という方は、それで構わないし、この記事を読み続けず今すぐページを閉じてほしい。

でもそうじゃない方は、(セミ)リタイア、FIREが大きく遠のくことになるぞってことに、ちょっとは気を配ってもいいのではないか?

もしくは「毎月の生活費、厳しいよなぁ」なんて思っているなら、今以上暮らしは豊かにならず、貧乏地獄に陥っているということに早く気づいた方がいい。

プライドや見得で、周りに合わせている場合ではないのだ。

もちろん賃貸で暮らすより、毎月同じぐらいのローン返済をしていったほうが、徐々に残債が減っていくのでそのほうが良い、という考え方もあるし、100%間違っている、というわけではない。

それを全否定しているわけではないが、ただ、家を買ったつもりで、そのお金を自己投資や運用に回したり、お金を生む仕組みづくりに当てることは意外とみんな考えないらしい。

特に高学歴の人ほど「フツーに働いて、フツーに暮らす」ことが当たり前すぎて、「お金を生む仕組み」を作ろうとすらしない。

個人的にはその方がよっぽどリスクだと考える。(そのようにアドバイスするFPは少ないけど。)

ローンを組んだはいいが、会社が潰れたらどうするのか?

リストラされたら?病気になったら?

新型コロナで人を雇えなくなった会社も多いし、今後AIが仕事を奪うかもよ?

そんなこと考えて家なんて買わないよ、って?

もう終身雇用とか年功序列なんて過去の遺物なんだけどね。

大企業だって潰れる時代だし、リストラや早期退職募集なんて当たり前。

今は「自分のチカラ」で飯を食っていく時代になりつつある。

会社で働く、ということにこだわらず、さっさと「お金を生む仕組み」を作って、マネー競争(ラットレース)から早く抜け出たほうが幸せになれると思うんだが。。。

「金持ち父さん 貧乏父さん」を若いうちに読むといいかもしれない。

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お金がお金を返すローンもある

ただ、社会に出て、住宅ローンを組んでから「このままだと、仕事ばっかりの人生になってしまう」と気づく人もいるだろう。

仕事が楽しく、やりがいもあって・・・という方はいい。

だがこの日本において、満員電車での暗い顔を見ているとそういう方が多いようには思えない。

あなたは生活のために仕事をしているのか?

ひょっとして・・・

仕事のために生活をしていないだろうか?

そんなことを少しでも考えたなら、完済を目指して今流行の「副業(複業)する」ことに目覚めるかもしれない。

副業といえば、サラリーマンに一時流行した「サラリーマン大家さん(不動産投資)」だと、同じローンでも「アパートローン」になる。

アパートローンはいわゆる「事業用ローン」になるので、負債は負債だが、アパート経営がうまく回っていると、銀行からは「良い経営ができている」という評価となり、さらに融資が受けられるようになったりする。(=負債とは見なされにくくなる、ということ。)

経営者としての手腕が評価される可能性があるってことだ。

※ただし、スルガ銀行が破綻したシェアハウス投資に高金利で融資していたり、株式会社TATERUが不正をしていたりで、現状アパートローンは非常に通りづらくなっている。

アパートローンの場合、賃借人からの賃料でローンを返済していくことができれば、つまりアパート経営が上手に回れば、自分の手出しは不要になる。

かくいう僕もマイホームは住宅ローンを組んで購入したが、この方法に気づいた僕は、アパートをローンを組んで複数棟所有してから、マイホームを購入という手順を踏んでいる。

妻に猛反対された時期もあったが、自分を信じて行動して良かったとほんと心の底から思っている。

しようと思えばできるFIREも、そのおかげ。

ところで不動産に関しては、ある程度は物件を選ぶスキルがないと、カボチャの馬車(シェアハウス)のスマートデイズが破産したように、空室リスクばかりで、お給料からアパートローンを返していかないといけないという地獄に陥る可能性もあるので注意だ。

また、よく営業の電話がかかってくるような「新築マンション(区分所有物件)を買って、老後のために投資しましょう」ってのは絶対やめたほうがいい。

まず利益でないから。ローン払い終わった後に残るのは価値のないボロ物件だ。

今は不動産価格が高騰しているので、いくら金利が低いと言っても不動産投資は難しい時期。

利回りが低すぎる。物件規模にもよるが、最低7%は絶対条件だ。これでも本当に最低基準である。

と言っても、他にも方法は探せばあるのだ。

賃貸併用住宅とか、ボロ物件投資とか、不動産以外でも株式投資やつみたて投資、アフィリエイトなどネット分野でも、お金をかけずにやる方法はいくらでもある。

僕が考えるガチ自分防衛策は「本業×副業(アフィリエイト)×投資」だ。

うまく回れば、素晴らしいサイクルとなり、人生にワクワク感が戻ってくる。

自ら情報をつかみ取ろうとする人は、いつでもチャンスがあるハズ。

常にアンテナを張っておこう。

だから特に、いずれ不動産投資をはじめたい、FIREしたい、という方は「住宅ローンは足かせ」ということは覚えておいた方がいい。

余談だが、クレジットカードの作りすぎも融資枠に影響する可能性があるので禁物だ。

住宅ローンは組まないほうがいいのか~まとめ

自分が仕組みを生み出したいのであれば、住宅ローンは足枷になる可能性がある、

ということだけは覚えておいておいた方がいいかもしれない。

何より、本当にそれ大丈夫なのか?と、【自分の人生】というものを、あともう一歩だけ深く考えてみることが大切、ということが一番伝えたかったこと。

そのあたりをとてもよくまとめたベストセラー本が『お金の大学』

著:両@リベ大学長
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この本に載っていること(せどり・アフィリエイト・投資・不動産投資など)は、ほぼ僕の考えと当てはまるし、僕が実際に経験・体験・体感してきた。

自分の行動が間違いではなかった、そして世の中はその方向へ進んでいる、と再認識した次第だ。

できるだけ若いうちに「お金の大学」「金持ち父さん 貧乏父さん」は、読んでおくことをオススメする。

早期リタイアしたい

お金を手に入れて自由な暮らしをしたい

会社に束縛されたくない

というアナタ。

銀行が負債と考える住宅ローンを組んじゃっていいのか、マイホームの購入はよーく考えてからでもいいかもしれない。

仕組みを作ってしまってからでも遅くはないかもしれないのだ。

何事にも「ゆとり」を生み出せるよう、参考になれば幸いである。

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